Верховный суд разобрал три показательных дела
Очень распространённая ошибка предпринимателей.
Логика у многих простая: «Недвижимость моя личная, значит продам как физлицо и заплачу НДФЛ или вообще освобожусь от налога».
Но налоговая и суды смотрят совсем на другое.
И практика Верховного суда последних месяцев показывает: если инспекторы видят хотя бы один признак бизнеса, продажу переквалифицируют в предпринимательский доход на УСН.
Разберём 3 реальных кейса.
1️⃣ Разрушенное здание поликлиники за 43 млн
Предприниматель на УСН продал нежилое здание.
Он заявил:
— это личное имущество
— сделка разовая
— в бизнесе объект не использовался
— разница между покупкой и продажей небольшая
Поэтому предприниматель заплатил НДФЛ как физлицо.
Но налоговая решила иначе.
Инспекция указала:
✔️ основной ОКВЭД предпринимателя
68.10 — покупка и продажа недвижимости
✔️ объект — нежилое коммерческое здание
✔️ использовать его в личных целях невозможно
Суд поддержал налоговую.
📌 Вывод Верховного суда: раз недвижимость по своей природе коммерческая, продажа является предпринимательской операцией.
Налог нужно платить по УСН.
2️⃣ Унаследованный цех тоже оказался бизнесом
Женщина получила в наследство цех и котельную.
Схема была такая:
2020 — получила наследство
2021 — зарегистрировала ИП
2022 — продала недвижимость
Она посчитала: «Я получила имущество до регистрации ИП, значит продаю как физлицо».
Но налоговая нашла важный факт.
📌 Цех сдавался в аренду.
Суды решили: если имущество использовалось для извлечения дохода,
то продажа — предпринимательская операция.
И вся сумма продажи попала в доход по УСН.
3️⃣ Адрес в патенте выдал бизнес
Предприниматель продал здание и подал 3-НДФЛ как физлицо.
Налоговая сначала приняла декларацию,
но потом начала проверку.
И нашла интересные детали:
✔️ у ИП есть ОКВЭД
аренда недвижимости
✔️ по объекту найден договор аренды
✔️ адрес здания указан в патенте на розничную торговлю
✔️ есть фото магазина на первом этаже
✔️ свидетели подтвердили, что там велась торговля
Предприниматель утверждал: «Часть здания — жилая».
Но суд это не принял.
📌 Если объект использовался в бизнесе, его продажа автоматически становится предпринимательским доходом.
⚠️ Главный вывод для предпринимателей
Налоговая смотрит не на то, как вы оформляете сделку, а на экономическую сущность операции.
Если недвижимость:
— коммерческая
— использовалась в бизнесе
— сдавалась в аренду
— фигурировала в патенте
— соответствует вашим ОКВЭД
📌 продажу почти всегда признают предпринимательским доходом.
И налог придется платить по УСН, а не как физлицо.
💬 Моя практика
Очень часто предприниматели уверены: «Это моя личная недвижимость, я же купил её как физик».
Но для налоговой это не аргумент.
Они смотрят:
✔️ назначение объекта
✔️ фактическое использование
✔️ ОКВЭД
✔️ аренду
✔️ рекламу
✔️ даже фотографии в интернете.
И именно из-за этого возникают многомиллионные доначисления.
💬 Если планируете продавать недвижимость ИП — лучше заранее просчитать налоговые последствия.
Иногда можно сэкономить сотни тысяч или миллионы, если правильно выстроить структуру сделки.
📩 Пишите — разберём вашу ситуацию.
Получить консультацию